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“營改增”出臺后 房價是漲是跌?
作者: 出處:  時間:2016-05-08

 

    李克強總理3月18日主持召開國務院常務會議,為落實《政府工作報告》關于全面實施營改增的要求,進一步減輕企業負擔,促進經濟結構轉型升級,會議進行了部署。從5月1日起,將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。其中,建筑業和房地產業適用11%稅率,金融業和生活服務業適用6%稅率。
    有關部門估算稱,預計今年實施營改增可減輕企業稅負5000多億元。李克強說,今年中央政府赤字率提高到3%,財政赤字增加5600億元,這些錢要主要用于給企業減稅。
近期,國家稅務總局局長王軍也表示,這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。
    那么,“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是增加了還是減少了?
現在二手房交易要繳哪些稅?
    目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
    其中,營業稅(不含附加稅)稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數,增值稅則有所不同,是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。
“營改增”后二手房交易稅費是增是減?
    國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負,二手房交易的整體稅收是下降的,不會增加。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“營改增”的背景下,是增加負擔還是降低負擔,本質上要看進項稅額能夠得到抵扣。可以從兩類不同的購房行為中得到解釋:
第一類:購房者購買了一套50萬元的住房,目前價格上升到100萬元,這個時候進項稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元,而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元,增值稅稅額為5萬元。(增值稅=銷項稅額-進項稅額)
第二類:購房者購買了一套90萬元的住房,目前價格上升到100萬元,這個時候進項稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元,而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元,增值稅稅額為1萬元。
 
“   如此對比,就基本上能夠看出,房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額,而房屋增值小的則可以少交納。”嚴躍進表示。
    上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為,需視不同情況而定,并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。
    也有分析人士認為,對于房產證在5年以上的,營改增則是一個利空消息,因為當初的價格很低,增值部分很大,如果按照11%來增收增值稅,那么稅負非常大,勢必會導致房價的大跌;營改增以后,買賣二手房無需再考慮是否滿兩年,因為都是按照增值部分來繳納,國家就是為了鼓勵交易、流通。
房子該買還是該賣?
    弄清楚了“營改增”二手房稅費的變動,我們就要了解下手里的房,或是心儀的房最近漲了嗎?答案是……
房價又漲了!!!
 
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